Hoy vamos
a ver todo lo que tienes que saber sobre
las hipotecas y lo vamos a ver de una
forma muy sencilla y esto incluye los
diferentes tipos, los trucos y
consejos que creo que son más
importantes, un conocimiento clave si té
quieres ahorrar un auténtico pastizal y
no quieres que ningún banco te la cuele
Así que al lío.
¿QUE ES UNA HIPOTECA?
Bueno una hipoteca
no es más que un préstamo que pides al
banco para financiar la compra de un
inmueble, es decir la compra de una casa
un piso, un apartamento, etcétera.. y que
luego se lo irás devolviendo al banco
mes a mes.
¿En qué se diferencia una hipoteca de un préstamo normal?
Pues que
si en algún momento dejas de pagar él
crédito y no le devuelves al banco él
dinero que te prestó en el caso de una
hipoteca, el banco utiliza el inmueble
como garantía de cobro, vamos que él
banco se queda la casa y arreglado
😠😠😠
Normalmente con este proceso no hay
ningún problema ya que lo normal es que
las casas vayan poco a poco aumentando
valor, por tanto, al banco le vale con
quedarse con la casa para recuperar su
dinero, sin embargo, en alguna ocasión
esto no ha sido así.
En la crisis
inmobiliaria de 2008 muchos inmuebles
bajaron de precio y se dieron casos en
los que cuando alguien no podía pagar, él
banco se quedaba con su casa pero como
la casa había bajado de precio, el valor
de esta no llegaba para pagar la deuda y
el cliente del banco perdía su piso y
aún así le debía dinero al banco, lo dicho,
esto no suele ocurrir pero viene bien
saberlo ya que es una situación que sí
se puede llegar a dar, bueno, imaginemos
que te has decidido a pedir una hipoteca
porque has encontrado la casa de tus
sueños, bien.
Es hora de ver las cuatro cosas en las que te tienes que fijar.
1. La cantidad de dinero prestado que necesitas
2. El tipo de hipoteca Que vas a pedir
3. El tipo de interés que vas a pagar
4. El tiempo en él que devolverás tu préstamo
para facilitar la explicación tomemos como
ejemplo una casa de 200.000 euros o
dólares o pesos del cual lo que hay en
tu país, bien.
Ya tenemos la casa de
200.000 euros, preciosa con un jardín
una piscina.
Lo siguiente que tienes que hacer es
decidir Cuánto dinero vas a poner de tú
bolsillo para pagar esa casa y cuánto
vas a pedir al banco.
Nota importante aquí
Recuerda que aunque una casa valga
200.000 euros en el proceso de compra
vas a necesitar más dinero, ya que
tendrás que pagar un notario, al registro
de la propiedad, tendrás que pagar
impuestos, amueblarla, etcétera
Así que,
ojito con esto, al menos en España y sin
contar todas estas cosas que os acabo de
decir lo mínimo que tendrás que poner es
un 10% de esos 200.000 Aunque lo normal
Es que tengas que poner al menos el 20%.
Recuerda que Cuanto más dinero pongas de
tu bolsillo menos tendrás que pedir
prestado y, por tanto, menos intereses
tendrás que pagar por cierto en España
hay un truquillo que es, que si un
tasador te tasa por encima del precio al
que tú la compras el banco suele estar
dispuesto a dejarte más dinero y otra
curiosidad, imaginaros Hasta qué punto
llegó la locura de la burbuja
inmobiliaria que en esos tiempos como
los precios del ladrillo teóricamente
siempre subían y nunca bajaban los
bancos dejaban el 100% del valor del
inmueble e incluso algo más para que té
pudieras comprar un coche o irte de
vacaciones con la familia Cancún en fin,
una irresponsabilidad por parte de los
bancos, bien.
Decíamos que lo normal es
que tengas que poner el 20% de lo que
cueste tu piso en nuestro ejemplo serían
40.000 euros y aquí nos vamos al paso 2
Elegir bien el tipo de hipoteca Que vas
a pedir, vamos a analizar los tres tipos
de hipoteca más frecuente
Las hipotecas de tipo fijo
Las de tipo variable
y
Las hipotecas de tipo mixto
Para entender esto tienes
qué saber que existe un tipo de interés
oficial que ponen los bancos centrales
en el caso de España lo pone el Banco
Central europeo, este tipo de interés
oficiales es el tipo de interés al cual
los bancos centrales dejan el dinero a
los bancos comerciales, es decir al banco
Santander al BBVA y todos estos, pero los
bancos no solo piden prestado al Banco
Central, también se suelen dejar dinero
entre ellos, el tipo de interés medio al
que se dejan el dinero en los bancos
entre sí es el euríbor que es la
referencia que se utiliza para
determinar el interés de las hipotecas
en las hipotecas de tipo variable él
interés es el euríbor más una cantidad
determinada a la que se le llama
diferencial por ejemplo, un diferencial
podría ser el 1%, es decir que si él
Euríbor esta al 1% anual tú pagarás al
banco el 1% del euríbor más un 1%
adicional, es decir un 2% y ojo porque él
Euríbor varía cada día así que tú
hipoteca no será siempre la misma
porque los tipos de
interés bajen pagarás menos y cuando él
Euríbor suba porque los tipos de interés
suban pagarás más estas revisiones de
tipo de interés se suelen hacer cada 6 o
12 meses, es decir lo que tienes que
pagar por intereses tu hipoteca no
cambia todos los días si no una vez cada
seis o 12 meses otra opción que tiene
son las hipotecas a tipo fijo suelen ser
un poco más caras que las variables es
decir cuando la contrates pagarás un
interés algo mayor pero a cambio el interés fijo
sabes que este interés no va a cambiar y será
fijo siempre por lo que estarás
protegido contra cambios en los tipos de
interés y, por tanto, en el euríbor, vamos
que con el tipo fijo Siempre vas a saber
lo que vas a pagar cada mes en este caso
el tipo de interés suele ser mayor
cuando pides la hipoteca a más años
vamos que una hipoteca de volver en 30
años te va a salir más cara que una
hipoteca de volver en 15 años
La tercera opción son las hipotecas de tipo mixto.
En una hipoteca mixta al comienzo sé
aplica un tipo de interés fijo y después
de un periodo prefijado una
vez más en el caso de España vinculado
con el euríbor en este caso no estás tan
expuesto a cambios de tipo de interés
como las hipotecas variables y en él
tramo fijo tendrás un interés algo mejor
que en el caso de las hipotecas a tipo
fijo vamos que es una mezcla.
Bueno pero ahora me dirás oye Pero
¿Qué leches cojo Entonces?
¿Cuál es mejor?
Bueno, pues
como casi todo en economía Depende si
los tipos de intereses están bajos lo
mejor es una hipoteca tipo fijo por
ejemplo los años 2020 y 2021 fueron unos
años Fabulosos para esto si los tipos de
interés está subiendo Pero hay
previsiones de que puedan bajar en unos
meses o en un periodo de hasta dos años
una hipoteca mixta es más conveniente
mientras que si están altos pero en
descenso lo mejor es una hipoteca
variable ojo aquí también tenemos un
truco si los tipos de interés son altos
podemos contratar una hipoteca variable
y cuando baje hay que volver al banco y
negociar con ellos para pasarla a tipo fijo
ojo con esto, bien. ya sabemos Cuánto
dinero necesitas Y cómo van los tipos de
hipoteca que puedes contratar Pero qué
tipo de interés te van a poner, Bueno.
Tanto si es fija como si es variable eso
lo vas a tener que negociar con tu banco
lo que preguntes en varios bancos o que
utilicé una web que compara hipotecas y
aquí cada banco te hará una oferta.
Otra cosa que te vas a encontrar es que en
algunas ocasiones el banco te va a
ofrecer un descuento en el tipo de
interés si contratas algún que otro
servicio con ese banco como una alarma
un seguro de vida o el seguro del coche o hogar
pero a tus cálculos que a veces no
compensa también te puede rebajar algo
si domicilias tu nómina o si contratas
algún fondo de inversión con el banco en
fin, a más negocio para el banco mejor
tipo de interés y ahora viene la última
Clave.
El Tiempo al que pidas tu hipoteca
Para esto primero tienes que saber una
cosa muy importante, nuestras hipotecas
Generalmente siguen el llamado modelo
francés esto significa que al principio
la cuota mensual que se paga tiene más
parte de intereses que de devolución de
capital conforme avanza el tiempo sé
reduce la parte destinada a interés y
aumenta la de devolución del préstamo, té
pongo un ejemplo, volvamos aquella casa
que había visto y que vale 200.000 euros
Recuerda que lo normal era que te tocase
poner de tu bolsillo el 20%, es decir
40.000 vamos que lo que pediremos
prestados son 160.000 euros Imagínate
que consigues una hipoteca tipo fijo del
2% anual a 30 años Pues bien, al final de
esos 30 años habrás pagado
212.900 un euro al banco en cuotas
mensuales de
591,399 euros Pero según el sistema
francés en el mes 1 pagarás
266,67 euros de intereses y
324,72 de devolución del capital
prestado mientras que en el mes 360 es
decir en el último pagarás 0,98 euros de
intereses y 595,41euros de devolución de
capital, En otras palabras, que a medida
que pasa el tiempo la parte de intereses
de lo que pagas es menor, os dejo
un documento en Excel en el que podéis
hacer vuestros cálculos tranquilamente
con los datos que queráis solo tenéis
que Descargarlo
Este es un detalle muy importante.
Bueno, Imagínate que te ascienden en
el trabajo que obtienes dinero de una
herencia o que te toca la lotería y
quieres acortar tu hipoteca devolviendo
del tirón una parte de lo que debe al
banco Pues bien por cómo está diseñado
el francés Es mejor que lo hagas cuanto
antes mientras que si lo haces al final
casi seguro que no te va a compensar Y
ahora te estarás preguntando Entonces si
puedo es mejor o peor adelantar la
devolución de la hipoteca no quiero ser
un troll, pero una vez más depende,
primero tienes que tener en cuenta que
adelantar la devolución de la hipoteca y
ahorrarte algo de interés puede tener
una comisión por parte del banco por lo
que leerte muy bien las condiciones de tú
hipoteca Aunque bueno eso Te lo
explicará tu notario, bueno y que té
salga cuenta adelantar la devolución de
tu dinero va a depender de dos cosas La
primera es que si no adelantas la
devolución de la hipoteca tienes que ser
capaz de sacarle a tu dinero una
rentabilidad mayor del interés que estás
pagando, me explico, Imagínate que
tienes 100.000 euros en el banco porque
te ha tocado la lotería y que tenemos la
hipoteca de la que hablábamos antes con
Un tipo de interés fijo al 2%. Si optas
por saldar deudas con tu banco te vas a
ahorrar el 2% de intereses anuales que
pagarías si la hipoteca siguiese su
curso normal pero sí a esos 100.000
euros les puede sacar invirtiendo más de
ese 2% por ejemplo un 6% automáticamente
adelantar el pago de tu hipoteca, no
tiene ningún sentido vamos que si vas a
tener tu dinero parado en la cuenta del
banco, si tiene sentido adelantar el pago
de tu hipoteca dolo si lo puedes
invertir en algo que te genere una
rentabilidad mayor al tipo de interés de
tu hipoteca, es mejor no devolverlo y
tener ese dinero invertido, este concepto
también nos ayuda a estimar el tiempo
por el que puedes pedir tu hipoteca, si
eres capaz de sacar a tu dinero una
rentabilidad mayor del tipo de interés
de lo que te convendrá será pedir tú
hipoteca al máximo de tiempo posible, que
en España Generalmente de 30 años por
ello Cuanto más bajen los tipos de
interés más incentivado estaremos a
tener una hipoteca y aquí es donde
tenemos que ver la última cosa que
influye en sí.
¿Es conveniente o no él pedir una hipoteca?
La inflación es decir
la subida de precios que suban los
precios hace que el dinero valga menos
ya que si los precios suben con el mismo
dinero vas a poder comprar menos bienes
y servicios Pues bien, si tienes él
dinero parado en el banco la inflación
poco a poco va comiéndose tu poder
adquisitivo, pero si lo que tienes con él
banco es una deuda, la cosa cambia, ya que
cada vez tu deuda tendrá menos valor, En
otras palabras que a medida que pasa él
tiempo, los precios y tu salario van poco
a poco subiendo pero el importe de tú
deuda no, vamos con un ejemplo, si tu tipo
de interés es del 2% anual pero la
inflación ha subido un 3%, tú habrás
ganado ese 1 ciento siempre y cuando tus
ingresos hallan crecido al ritmo de la
inflación, además el aumento de la
inflación funciona igual que el interés
compuesto, es decir se va multiplicando
exponencialmente. Pero bueno que
cuando estés pensando si te conviene de
volver antes una hipoteca no pienses
solo en la rentabilidad que le sacarías
a ese dinero si no también suma el efecto
de la inflación, último ejemplo y
con esto acabamos, volvamos a
nuestra casa de 200.000 euros con
nuestra hipoteca de 160.000 euros
volvemos a tener esos 100.000 euros que
teníamos en el banco porque nos Había
tocado la lotería justo al pedir la
hipoteca y nos estábamos pensando si con
ese dinero de la lotería deberíamos
tapar el agujero de nuestra hipoteca o
no recordemos que nuestra hipoteca la
teníamos a un 2% fijo anual, Pues bien, si
con nuestras inversiones hemos sido
capaces de generar un 6% de rentabilidad
la inflación ha sido de un 3% y nuestro
salario se ha actualizado con la
inflación Gracias a que no hemos
devuelto nuestra hipoteca antes de
tiempo, es decir que no la hemos
amortizado hemos ganado un 4% extra de
esos 100.000 euros y nuestra deuda de
160.000 euros se ha depreciado un 3%.
Esto es solo un ejemplo en cada caso
tendrás que utilizar las condiciones de
tu hipoteca hacer tus estimaciones para
prevenir como va a evolucionar la
inflación Y cuánto crees que puede
sacarle de rentabilidad a tu dinero
Recuerda que la media histórica de la
Bolsa norteamericana es del 8%. Vale
pues ya me he quedado a gusto con toda
la explicación Espero que os haya
despejado vuestras dudas y os puede
ayudar en el futuro.
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